Hiện tượng lệch pha giữa các phân khúc

Từ cuối năm 2022, thị trường BĐS ghi nhận sự giảm tốc rõ rệt. Nhiều dự án chững lại, phải giãn tiến độ thanh toán hoặc tăng thêm chính sách ưu đãi cho khách hàng. Đặc biệt, các sản phẩm ít đáp ứng nhu cầu thực và mang tính đầu cơ cao như đất nền, condotel, shophouse xa khu dân cư… gần như không có thanh khoản.

Trái ngược với hiện tượng trên, phân khúc đáp ứng nhu cầu thực như chung cư, nhà thổ cư, nhà phố trung tâm có thể sinh sống và kinh doanh được ngay lại liên tục tăng giá. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, chỉ từ cuối năm 2023 đến đầu năm nay, giá bán sơ cấp tại các dự án chung cư đã tăng từ 2 - 4%, hiện lên ngưỡng bình quân 53 triệu đồng/m2 tại Hà Nội. Ghi nhận thực tế trên thị trường, trước thềm Tết Nguyên đán 2024, giá nhà thổ cư nội thành thủ đô cũng đột ngột tăng ở mức vài trăm triệu đồng/ căn với lượng giao dịch tăng đột biến.

Hiện tượng lệch pha giữa các phân khúc cho thấy, bên cạnh dòng tiền đầu tư sinh lời thường có chu kỳ ngắn hạn và dễ bị tác động bởi kinh tế vĩ mô, thì một lượng lớn dòng tiền từ người mua thực lại là "bệ đỡ" duy trì thị trường trong bối cảnh nền kinh tế suy thoái.

Nói như vậy không có nghĩa các nhà đầu tư BĐS khôn ngoan sẽ ngừng xuống tiền, đặc biệt khi lãi suất tiền gửi liên tục giảm, hiện chỉ bằng ½ so với thời kỳ đỉnh; chứng khoán diễn biến chưa rõ ràng và vàng tiếp tục tăng phi mã.

Trải qua một cơn "say sóng", giới đầu tư giờ đây đã cẩn trọng hơn khi lựa chọn sản phẩm. Anh Nguyễn Quốc Hưng - nhà đầu tư tại Hà Nội cho biết: "Giờ đầu tư vào những dự án tầm nhìn 5 - 10 năm thì rất rủi ro, tôi sẽ mua nếu sản phẩm có thể ở được hoặc cho thuê lấy dòng vốn trả lãi ngân hàng. BĐS có lẽ sẽ khó lặp lại giai đoạn tăng trưởng nóng để lướt sóng nữa."

Trong 3 tháng đầu năm 2024, nhiều dự án đã bắt đầu tung sản phẩm ra thị trường, khiến thị trường chung trở nên lạc quan hơn. Tuy nhiên, một số dự án pháp lý chưa hoàn thiện cũng gây nhiều tranh cãi.